Президент фирмы ФСК "Лидер" предсказывает откат предписания на базаре жилища...

25.11.2009

Президент фирмы ФСК "Лидер" предсказывает откат предписания на базаре жилища к уровню 1990-х гг.

О окладе в кризис, прогнозах сообразно базару и собственных растратах поведал\ "Интерфакс-Недвижимости" президент фирмы ФСК "Лидер", отпрыск основоположника группы СПК "Развитие", Владимир Воронин.

Сейчас почти все аналитики, риэлторы бурно дискуссируют "оживление" базара недвижимости. Банки тем порой приготовляются ко 2-ой волне кризиса. Как вы расцениваете ситуацию?

Соглашусь и с тем и с тем. объясню на примерах. У нас имеется коттеджный городок Vita Verde в Аксаково. этак вот, вслед за тем кругом заморожено стройку всех проектов, не считая него. В нашем поселке – обычный темп продаж. сообразно кризиса продавали 5-6 особняков в месяц, а в данный момент продается сообразно 8 коттеджей. И мы уже подняли цены на 25%. позволительно было бы сказать, что все хорошо, однако\ это не так, данная ситуация не свойственна для базара в целом.

Люди утомились от колебаний курса валют, стоимости акций и т.д., однако\ не имеют все шансы понять, что станет с стоимостями чрез месяц.

Люди стали наиболее тщательно обращаться к выбору недвижимости, стали почаще колесить сообразно объектам. ежели ранее человек, накопивший некоторую сумму в евро-долларовом эквиваленте, желал купить домик в 35 км от Москвы сообразно Осташковскому шоссе, то в данный момент он желает (и обладает вероятность в следствии роста курса валют) купить кое-что большее.

То имеется клиенты из замороженных проектов пришли к Вам?

Не совершенно так. 8 продаж в месяц – это 40-50% всех клиентов в этом районе.

Почему этак немало "замороженных" проектов строительства поселков?

Потому что коттеджный городок "заморозить" проще всего.

Вот достроить многоэтажный терем лишь сообразно третьего этажа и заявить покупателю: "Живи!" ты не можешь. С коттеджами по-другому. Да, твоему другу терем не построен, вблизи пустопорожние участки, однако\ у тебя имеется коммуникации, дом. Во каждом случае, это не обманутые дольщики.

Что дотрагивается банков… некие денежные аналитики говорят, что пик погашения кредитов станет необходимо на сентябрь. лишь имеется и иная информация – что смолкание долго сообразно году равномерно. Неизвестно, что станет осенью.

Точно известно, что 80% банковских кредитов – это "плохие" кредиты. некто реструктурирует, однако\ почти все в данный момент даже проценты не платят, как их реструктуризируешь? Значит, "накроется" какое-то численность компаний, соответственно, будут заморожены стройки, а значит, на остатках построенного цены вырастут. лишь это не станет настоящий рост рынка. предписание возвратится на степень 1990-х гг. Квартира, как в перестроечные времена, станет для людей несбыточным счастьем, на которое нужно накапливать всю жизнь.

То есть, в сражению девелопера и клиента выиграет первый?

Выиграет тот, кто выживет на рынке.

Вот в данный момент в Марфино идут реализации (Имеются в виду кварталы 51-54 фирмы Ведис-Групп – "ИФ-Недвижимость"). сообразно городку всюду их маркетинговые растяжки висят. Девелоперу чрезвычайно великий кредит нужно погасить, однако\ у их сообразно 20 квартир в день продается, было когда-то даже 50 продаж. служба кипит, кредит гасится, рабочих на стройке полно, люди это видят. Я не знаю, что вслед за тем с инженерными сетями, однако\ ежели они все сообразно кризиса сделали, то этот проект может существовать рентабельным и при заявленных 65-75 тыс. руб. за кв. метр, выживут.

А у неких больших девелоперов средства идут не в стройку, а в смолкание кредита на сотки миллионов долларов. У почти всех двойные реализации стали появляться. таковая фирма все идиентично когда-либо лопнет.

Как вам получилось избежать трудной ситуации с кредитами?

У меня имеется огромные кредитные линии, однако\ я ими не воспользовался. в данный момент у нас 119 млн руб. кредитов. В кризис мы вошли с 600 млн руб. долгов. Я сходу погасил распорядка 500 млн. прочее\ – обычная задача. Открыта кредитная линия в Банке Москвы на 700 млн руб, линия в Росэнергобанке – 210 млн руб., плюс ещё некоторое количество маленьких банков, в каком месте позволительно хватать 150-200 млн руб. лишь в данный момент я не хочу хватать эти деньги, это последний вариант, ежели лишь появится угроза приостановки стройки. в данный момент средства от наших продаж мы ориентируем в строительство. этак как суровых долгов нет, нам хватает.

Как реализуются ваши проекты на юге России? В Геленджике, например? Как этот проект появился?

Это проект строительства 210 тыс. кв. метров жилья. Документацию выпускаю. Думаю, в сентябре всю документацию завершим. вслед за тем вначале были партнеры – "Феррострой" и "БазЭл". "БазЭл" "умер" в августе прошедшего года, у "Ферростроя" ещё сложная ситуация. В общем ежели ранее мы дрались\ за то, кто какие доли станет финансировать, то в данный момент все наоборот. Одному сиим проектом в данный момент учиться тяжеловато.

Как реализуется проект в Сочи?

Также не вижу предпосылки его в данный момент строить.

Насколько затянется передышка с сиим проектом?

Мы мониторим рынок, проводим совещания, глядим - сообразно Сочи нуль продаж. У нас имеется 250 млн руб., чтоб инициировать\ строительство, однако\ зачем?. лучше\ станет совершить\ это на подъеме рынка. позволение на стройку я могу принять в движение 10 дней опосля экспертизы. вслед за тем в данный момент аренда участка 260 тыс. руб. в год, ну и пусть себе будет.

Что с проектом в Калуге?

Два дома дострою и на этом остановлюсь. дальше вкалывать вслед за тем отсутствует смысла. Площадь лишь проекта микрорайона 190 тыс. кв. метров. Мы в данный момент строим распорядка 18 тыс. кв. метров. Для снабжения всех 190 тыс. квадратов мы выстроили котельную и провели все нужные сети. этак как это было изготовлено ещё сообразно кризиса, то не жалко. А вот когда прочее\ стройку будет, покуда не знаю. ежели проект в Геленджике буквально возобновится чрез пару лет, то стройку в Калуге экономически нецелесообразно.

Там имеется обременения?

Нет, это элементарно права на застройку. Я в данный момент занимаюсь розыском партнеров (может быть, это станет вкладывательный фонд) чтоб дать эти права им.

Все строители в Москве сообразно кризиса работали сообразно схеме "90% посторонних средств, 10% своих". отчего вы не работали так?

У нас другой принцип построения бизнеса. С что мы начинали? Мы вкладывали средства в проекты, какие не кредитовали банки. Скупали, достраивали. Доводили проекты сообразно разума\ и продавали в розницу окончательному покупателю. Доходность сравнительно небольшая, однако\ стабильная.

То имеется на спекуляции вы аккумулировали выручка и ориентировали в бизнес лишь ее, не набирая кредитов?

Я вложил в бизнес распорядка $100 млн. Плюс средства от спекуляции. Потом, проектов-то не этак немало – Аксаково (46 га земли. 220 коттеджей) в данный момент это возле 7 миллиардов руб., "Зодиак" (высотный многоквартирный комплекс площадью 100 тыс. кв. метров) с капитализацией ещё возле 5 миллиардов руб. Это не такие огромные деньги. дорабатывание проекта в Геленджике сообразно разрешения на стройку просит инвестиций $7-8 млн.

Продаете какие-нибудь активы?

Это нереально. клиента в данный момент элементарно нет. Может быть, я бы и Сочи и Геленджик продал.

Как я уже говорил, на ранешном шаге "Лидер" удачно занимался спекулятивно-девелоперской деятельностью, покупкой-продажей недвижимости.

Акцентировать формирование девелоперской доли планировалось на объектах "Зодиак", в Аксаково, в калужском проекте и в Геленджике. Думали, что продаж лишь на Зодиаке в месяц станет сообразно $20 млн. Соответственно, планировалось хватать на эти средства новейшие площадки. Аксаково в данный момент в валютном выражении приносит в месяц где-то 100 млн руб. Этого хватает, чтоб новости сам проект Аксаково и время от времени ориентировать кое-что на Зодиак.

Я стремлюсь не препятствовать бюджеты, однако\ когда я знаю, что сообразно Зодиаку придут средства в конце месяца, я устремляю туда средства с продаж в Аксаково, однако\ это достаточно изредка происходит.

Как вы считаете, уже пришло время хватать площадки, проекты? Вы кое-что схожее планируете?

Были планы сообразно выкупу микрорайонов, однако\ в данный момент ничто решать не буду. Сделаю это чуток позже, в сентябре-ноябре. имеется варианты в столичной области. имеется множество предложений готовых микрорайонов – приходи и строй, однако\ я знаю, что пойму все это позднее дешевле, вслед за тем позволительно станет основывать дешевле.

Например, в данный момент мне дают 100 га в 15 км от Москвы уже в назначении мжс бесплатно. У их вслед за тем $1 млн – налог на имущество. молвят – лишь плати налог и строй, а позже пару-тройку процентов отдашь нам. Я не стал брать, в данный момент 1,5 млн кв. метров новости не просто.

Кто продавец?

Называть его не совершенно корректно. Я в данный момент скажу, что это, сообразно сути, банкрот, а люди ещё дома строят, квартиры продают.

Сколько вы намереваетесь навести средств на выкуп площадок?

До 1 миллиардов руб. лишь это ежели станет кое-что чрезвычайно шикарное. вообщем такие средства в данный момент это как $500 млн сообразно кризиса. крупная уникальность в данный момент такие деньги.

А не считая микрорайонов что ещё увлекательное предлагают?

Например, [Сергей] Козловский (президент фирмы "Инком" – "ИФ-Недвижимость"), дает немало коттеджных поселков на продажу сообразно схеме "построй 150 коттеджей, 75 отбери себе". Я поездил сообразно его поселкам. Это некая гигантомания – площадки сообразно 450-500 га земли. Я представил как покупатель, что это даже сообразно кризиса означало бы существовать лет 10 в стройке, а в данный момент и произносить не о чем, учитывая, что на объекте обязано вкалывать 3 тыс. человек, а трудятся вслед за тем 50-60 строителей…

Это вправду отличные проекты и цены вслед за тем обычные – то, что продавалось сообразно $10 млн, в данный момент позволительно хватать сообразно $1 млн.

Какова в данный момент конструкция принадлежности ФСК "Лидер"?

Бизнесом чрез аффилированные структуры и напрямую обладает моя семья. Это порция в 90%.

А каковы габариты частей всякого из членов семьи?

31% у отца, 10% у моего заместителя, лены Кузнецовой, с которой мы формировали компанию, прочее\ - на аффелированных компаниях, какие принадлежат нам с сестрой. лишь это все формальности, считайте, что все у меня. У нас в семье отсутствует вопросцев сообразно распределению дивидендов. "Лидер" таковая компания, которая не подразумевает вывод на IPO, это домашний бизнес.

Как строятся ваши деловые дела с отцом?

У нас имеется некоторое деление труда. Он умнейший царев человек, генератор решений для трудных вопросов. Может придумать, как отыскать оплачивание для незавершенного строительства. К нему все идут за советом. Причем, здесь дело даже не в лоббистских возможностях. Он дает действительно ценные советы. Отец более государственник, чем бизнесмен. Конечно, ежели захочет, он разберется полностью во всем. Я же занимаюсь всеми бизнес-процессами, ведением коммерциала компании. Когда я был вице-президентом Главмосстроя, а он головой СПК "Развитие", видались с ним раз в недельку на совещаниях.

Чем ещё не считая спекуляции и девелопмента получает "Лидер"?

Еще одно направленность – генподрядная активность (МСУ-1). Это независящее направление, приносящее в данный момент возле 50% от всеобщего размера выручки "Лидера". Это городские заказы - инженерия, коллекторы, энерго питающие центры и т.д.

В ФСК вступает конструкция сообразно торговле стройматериалами с оборотом миллионов 700 рублей в год (в прошедшем году 980 млн рублей). Завод сообразно производству быстровозводимых конструкций. вслед за тем в данный момент ситуация ещё хуже, объём заказов сократился приблизительно на 90% заказов. На образце этого предприятия, я вижу как тяжко всем заводам сегодня. В отличные эпохи было сообразно 200 человек рабочих, в данный момент – распорядка 40-50 человек.

Сколько в данный момент в фирмы человек работает?

Около 2 тыс. сотрудников. распорядка полутора тыщ человек работают в МСУ-1. Работы, исполняемые МСУ-1, высокотехнологичные. Выработка на 1-го человека где-то в 4 раза более чем в общестроительных трестах.

Генподряд, правда, ещё в данный момент "притормозился" в следствии резкого сокращения бюджета городка на этот год и далее. потому мы постараемся занимать мощности иными проектами, расплачиваться, правда, сообразно которым все более дают квартирами.

Вы проводили антикризисное ограничение штата?

В правящей компании. уменьшили штат ненамного, где-то на 10%, и на 10% урезали оклады. дальше не пошли.

Как Вы собственно скорректировали известие\ к расходам в кризис?

У меня сообразно кризиса и в кризис порядок Вотан – в будние дни с 9 сообразно 22 работа, суббота – обход строек. В воскресенье хотение одно – возлежать на диванчике и не чувствовать ни малейшего гула и гама.

Кое-что изменилось, конечно. сообразно кризиса оправлял супругу с ребенком на море в Сан-Тропе. в данный момент супруга с ребенком поехали в Черногорию, потому что в том доме, в каком месте она желала вести роздых на Лазурном берегу, уже дороговато.

Раз в год я приобретаю три-четыре костюма. некоторое количество раз в год ездим в Венецию, на Сейшелы и т.д. этак было и раньше.

Maybach я не имел. элементарно не чрезвычайно представляю, как в нашей системе позволительно прихрять в департамент (градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы – "ИФ-Недвижимость") на таковой машине и умолять каких-либо заказов, средств на стройку, преференций.

Жена кое-что чувствует, задумалась о тратах, однако\ средств не в такой мере у нее не стало. Она видит, что супруг более работает, почаще проводит совещания какие-то… Вещи она приобретает разные, ей 21 год, потому на ней все посиживает идиентично отлично – и Chanel, и не брендовые вещи.

В месяц трачу 100-150 тыс. руб. Нянечке нужно заплатить, домработнице, в "Глобус-Гурмэ" сходил – на 10 тыс. руб. товаров купил. Вот и все. На кое-что ещё растрачивать средства мне не надо. Все прочее\ у меня есть.

Беседовал мужественный Меситов

Источник: Интерфакс

Источник: www.allestate.ru

« В раздел